حقایقی که در مورد خرید آپارتمان پیش فروش باید بدانیم !
اغلب افراد پیوسته به دنبال موقعیت ها و شرایطی هستند که بتوانند معاملات پرسودی ترتیب دهند و برای چنین فرصت هایی هر نوع ریسکی را می پذیرند. خرید آپارتمان پیش فروش یکی از این فرصت های ناب است که سودهای فراوانی ایجاد می کند اما از طرفی ریسک بالایی هم دارد.
در خیلی از موارد پیش فروش آپارتمان،افرادی اقدام به فروش آپارتمانهایی می کنند که نیمه ساخت هستند و یا حتی ساخته نشده اند. در این شرایط خریداران اعلام آمادگی کرده و قراردادهایی بسته می شود و خریدار تصور می کند که توانسته با ذکاوت در یک شرایط خوب و زیر قیمت بازار سرمایه خود را برای خرید آپارتمان سرمایه گذاری کند.
1-سرمایه گذاری در خرید آپارتمان پیش فروش
حال آنکه پس از مدتی متوجه می شود که هیچ آپارتمانی در کار نبوده و فروشنده قلابی با چرب زبانی سرش را کلاه گذاشته است. وجود چنین خطراتی، خرید آپارتمان پیش فروش را با ریسک بالایی مواجه می کند.
در این فرصت می خواهیم شرایط و نکات خرید آپارتمان پیش فروش را در تهران مطرح کنیم تا از بروز خطا و مشکلات جبران ناپذیر در اینگونه معاملات تا حد ممکن پیشگیری کنیم.
در واقع نکات حقوقی در خصوص خرید خانه مشخص است، به این صورت که در موقع عقد قرار داد باید چیزی که مورد معامله قرار می گیرد، موجود و قابل رؤیت باشد. اما در مورد معامله خرید و فروشی که ساختمان آن هنوز ساخته نشده است، این قانون رعایت نمی شود و همین موضوع می تواند عواقبی را در پی داشته باشد. به همین منظور حقوق دانان در این خصوص بررسی کرده اند تا راهی پیدا کنند و بتوانند انجام چنین معاملاتی را قانون مند کنند. در نهایت در سال 1389 قانون گذاران برای آنکه از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان پیش فروش و یا آپارتمانهایی که در سالهای آینده ساخته می شوند، پیشگیری کنند قوانین پیش فروش را برای اینگونه آپارتمانها تنظیم کرده و به تصویب رساندند.
با اینکه تصویب چنین قوانینی از حجم بالای شکایت های ارائه شده به دادگاه کاسته است اما با این حال این قوانین نواقصی دارند که منعقد شدن پیمانی واضح و مشخص بین معامله کنندگان آپارتمان پیش فروش را دچار اختلال می کند.
برای اطلاع شما باید بگوییم که تا کنون در 25 ماده و 4 تبصره قوانینی برای آپارتمان پیش فروش تصویب شده است. بر طبق این قوانین پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که بر اساس آن مالک رسمی زمین ( یا به عبارتی فروشنده) متعهد می شود که ساختمان مشخصی را در آن زمین تکمیل یا احداث کند؛ و آن واحد آپارتمان در طی مراحل ساخت و یا پس از تکمیل پروژه ساخت به شخص دیگر(یا همان خریدار) منتقل شود، شخص خریدار به عنوان مالک رسمی آن آپارتمان شناخته می شود. در این حالت قرار داد آپارتمان پیش فروش محقق شده است.
2-آپارتمان پیش فروش با قرار داد مطمئن
مزایای خرید آپارتمان پیش فروش
* شما این آپارتمان را بین 10 تا 30 درصد به قیمت مناسب تر از نرخ روز و بصورت نوساز خریداری می کنید
* مبلغ نرخ آپارتمان را به تدریج می پردازید
* می توانید در مراحل مختلف نازک کاری ساختمان سلیقه شخصی خود را اعمال کنید
* در محله مورد نظرتان با قیمت مناسب تر صاحب آپارتمان می شوید
* از صفر تا صد بر کار ساخت آپارتمان نظارت می کنید.
اینها مزایای اصلی آپارتمان پیش فروش هستند اما بهرحال اگر همه این مزایا هم محقق شود اما نکات ضروری در پیش خرید و پیش فروش واحد مسکونی رعایت نشود مطمئنا مشکلات عدیده ای به وجود خواهد آمد.
شرایط آپارتمان پیش فروش با در نظر گرفتن روال قانونی
به طور کلی شرایط پیش فروش آپارتمان در شهری مانند تهران بر طبق روال قانونی آن به این صورت است که هنگامی که پروانه ی ساختمان توسط شهرداری صادر می شود و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان تنظیم می شود، مشخصات و ملحقات بصورت کامل در آن شناسنامه مطرح می شود. هنگامی که مجوز انتشار آگهی توسط مراجع دارای صلاحیت گرفته شد، فروشنده آپارتمان پیش فروش می تواند اقدام به تبلیغات در مطبوعات و سایر پایگاههای اطلاع رسانی کند.
بر طبق قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان در تهران ، تنظیم قرارداد مربوط به پیش فروش می بایست در نزدیکترین دفتر اسناد رسمی انجام شود و مشاوران املاک وظیفه دارند که پس از طی شدن مذاکرات اولیه ، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به همان دفتر خانه مشخص ارجاع بدهند.
مشاور املاک نمی تواند به هیچ عنوان بطور خودسرانه برای تنظیم این قرارداد اقدامی کند چرا که در این صورت مجرم شناخته می شود.
3-امکانات آپارتمان پیش فروش مشخص شود
شرایط و امکانات آپارتمان پیش فروش باید عنوان شود
در قوانین آپارتمان پیش فروش آمده است که باید در این قرار داد قید شود امکانات و شرایط واحد مسکونی، پیش فروش شده است. شرایطی مانند مساحت واحد مسکونی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه واحد، تعیین پارکینگ و انباری. در ضمن مشخصات معماری و فنی آپارتمان مانند کل طبقات ساختمان، تعداد واحدها وموقعیت آن، نوع مصالح ساختمانی بکار رفته، سیستم گرمایش و سرمایش، نمای بیرونی ساختمان و بطور کلی همان مواردی که در شناسنامه فنی آپارتمان و پروانه ساخت ذکر می شود و در قیمت آپارتمان مؤثر است.
قید شدن چنین موارد فنی در قرارداد آپارتمان پیش فروش باعث می شود که شما این امکان را داشته باشید که مطابق بر آن امکانات را از سازنده ملک طلب کنید. در چنین شرایطی می توانید در صورت کوتاهی در امکانات آپارتمان ، آن موارد را از طریق قانونی پیگیری کنید.
اگر شما به عنوان خریدار آپارتمان پیش فروش، تنها به وعده های مالک در خصوص امکانات آپارتمان اکتفا کنید، اگر پس از تحویل ملک، فروشنده به وعده های خود عمل نکند و تعهداتش را زیر پا بگذارد، شما هیچ سند معتبری نخواهید داشت تا بتوانید ادعاهای قبلی مالک را اثبات کنید. در این صورت دلیل قانونی برای فریب کاری او نزد قانون نخواهید داشت. بنابراین به خاطر داشته باشید که بهترین راه این است که پیش از نوشتن قرارداد تمام شرایط و امکانات آپارتمان پیش فروش را برای محکم کاری در قرارداد قید کنید.
تعیین قیمت آپارتمان پیش فروش هم از جمله مواردی است که باید به طور واضح مشخص شود. تعداد اقساط تعیین شده و نحوه ی پرداخت آن بر طبق توافق طرفین مطرح شده و خریدار آپارتمان متناسب با اقساط پرداختی به عنوان مالک آپارتمان پیش فروش شناخته می شود.
مطالب بیشتر:
